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最近挺火的海南海花岛房产值得投资吗?

恒大海花岛项目怎么样? - 一步莲华的回答

毫无创意,败局可期。
这样量级的项目要想成功运营,必须满足三大条件——
第一、足够的客流量;
第二、较高的利润空间;
第三、优质的保养维护。

这么大的项目,我得找一个参照景点来对比,以证明我所言非虚。
比如名闻世界,但投资额845亿,仅有恒大海花岛一半的迪拜世界岛。迪拜世界岛下沉 揭秘史上最大“烂尾工程”种种谜团
毋庸置疑,恒大海花岛融合了更多的海南本地特色和丰富的中国元素,属于比较高级的山寨版世界岛,所以,我拿来对比是非常合适的。


1.从儋州入境过夜人数上看就不足以支撑;
儋州面积——3400平方公里
迪拜面积——4114平方公里
可惜这里无法做出公平的横向对比,因为世界岛烂尾,没法统计游客数量。以下仅仅提供相对比较
图1 2014年海南各市县接待过夜游客情况(万人次)
对比——迪拜发布年度游客报告 2014年接待1320万国际游客

2.儋州的交通算是很差很差的那种,完全没法跟大陆沿海相比,更别说国际旅游胜地迪拜了;
或许有人不懂什么叫“交通很差很差”,很差很差的意思就是,海南的交通受制于海峡封锁,依靠渡轮和空运的交通存在诸多制约,根本无法承载较大数量的旅客。不像世界上其他景区那样,只要有路,人们就可以通过陆海空多方式源源不断地前往。
当然,随着环岛高铁贯通、新机场起建,儋州的交通状况会有质的提高。但我说过,海峡的天然屏障是无法突破的,除非海底隧道建成,否则海南对外的交通绝对无法承载大规模的旅客。

3.海南外来游客的人均消费也达不到;【2014来琼过夜游客人均花费780元/天 交通费占大头
除了那些四五星级酒店,海南大部分的酒店价格算是非常便宜的。我之前反复强调是由于海花岛这类项目的酒店必须保持高利润空间,所以无法像一般酒店那样保持三四成的入住率即可盈利。

4.项目维护成本昂贵。
国人都有懒得维护的缘故,国内诸多成功项目的维护情形实在是糟透了。包括国宾接待的香山饭店,业界翘楚深圳华侨城。
特别是在海南这样台风频繁的地区,维护的成本就更高了。海南的暴风雨也比较多,台风前后都必须关闭。要知道关闭一天,损失就非常惊人了。
1980-2005年间西北太平洋所有的热带气旋路线记录。来自维基百科。
这个图是证明儋州不但有台风,而且是近30年来,是被虐个爽的那种。
还有,不是只有台风登陆的地区才受影响和破坏的,台风波及的地区都会遭受不同程度的破坏。如果还不清楚的话,就等台风后去看看博鳌亚洲论坛吧。

5.同类项目竞争大。
这样的项目,除了卖房子和酒店客房之外,几乎没有任何有力的盈利模式可以依赖。卖门票也就开张十几个月内好一点,过个两三年,新鲜感也没有了,而竞争对手蜂拥而至,何来长久竞争力?
跟三亚凤凰岛之类的项目差异不大。
凤凰岛有七大项目,分别为:
1 超星级酒店;
2 国际养生度假中心 五栋 产权式度假酒店及公寓3 商务会所 别墅型产权式酒店
4 奥运主题公园 举办奥运火炬登陆中国仪式
5 国际游艇会所 300个游艇泊位
6 商业街 海上风情餐饮商业
7 国际邮轮港 已建成并运营

凤凰岛营销做得好,卖得好,当年12w一平上报纸,二三十万的时候是高潮。当时大把土豪拉着一车钱排队都买不到。当地的房产中介好几个月没有一单生意!因为大家都看涨惜售。
话说凤凰岛大概火了两年吧?你要告诉我开发商盈利达到2000%我都不会意外。后来听说10万以内随时可以买到。
(昨晚问了三亚的朋友,六万都卖不出去,个别户型降到3万了,击鼓传花到此为止了吗?)
O(∩_∩)O哈哈~
这个项目成不成功?
对开发商来说无疑是可以骄傲三十年的作品,但对于海南的经济社会发展的帮助呢?
我作为海南人,根本不能认同。
我始终认为,成功褥羊毛的充其量仅仅是山贼之流,能把一个项目做一辈子,而且一辈子都在赚钱的才是真正的企业家!


6.虚假宣传。
海森机构规划设计海花岛“温泉城”“水上主题乐园”
海边温泉很罕见,不是打个深井就有热水。那温泉毫无疑问是假的。国内无数温泉都是矿石粉泡水,传染皮肤病不由分说,专坑土豪30年。
附上温泉的形成需成三条件:
(一)地下必须有热水存在;
(二)必须有静水压力差导致热水上涌;
(三)岩石中必须有深长裂隙供热水通达地面。
——不是挖得深就一定有温泉的。挖过岩层就漏水了。

最后,说真的,这样的大型综合游乐城的项目我见过不少,能盈利的也有,但都不可避免地存在一个问题——维护的成本极高。这句话的另一个意思就是大部分娱乐城都舍不得维护。没有良好的维护,就意味着环境变差,体验变差,项目贬值。

基于以上原因,我有理由、有证据认为恒大海花岛项目败局可期。
但……这不意味着恒大会亏本。这完全是两码事。近十五年来。海南岛大部分的房地产项目几乎都能赚个盆满钵盈。因为现在的盈利点很隐秘,说不定周边土地升值就狂赚一笔了呢?


————回复其他知友————


1.大家别被1600亿的投资额吓坏了。其实这跟1600万没多大区别。所谓的投资……就跟一些号称过亿投资,好莱坞特效的电影,结果效果还不如动画技工做得好一样。1600亿,第一期说不定只投2000万,你也不能说他言而无信,人家后期会追加的,如何追加,反正我们不知道。
【匿名恒大员工说得对】
这里我再补一个海南本地的案例——中信泰富·神州半岛
第一批投资金额11亿,是押运员全副武装、用n辆大卡车运到当地银行存放的。十年前这手笔算是惊天动地了。
现在呢?项目很出色,很成功。但若你说这个项目能对海南、甚至是对万宁产生了什么大的影响,抱歉,量级远远够不上。海花岛也是如此,较之椰树、两桶油的项目影响力还远远不如呢。
——“海花岛建成了的话,入境人数会不会变多?人均消费会不会增加?”
没有直接关联,别把好事都往这样一个小项目身上套。国内的形势一片大好,旅游产业是朝阳产业,旅游地产更是未来发展的一个重大细分市场,对经济社会发展有着积极的促进作用,但
但,没有任何研究表明这两者之间有明显的联系。
连大家、包括我自己直觉上认为的“地铁开通能大力促进城市经济发展”的观点都没有直接证据。我以前仔细对比过珠三角一些城市开通地铁前后、高铁前后的GDP变化……没有明显变化。
一个地区的经济发展是依靠多方面的因素才发展起来的,所以,我一直关注海南的各项事业的发展。而旅游地产,除了当年度的税收之外,对海南本地的经济带动力简直是弱爆了。只有实业才能帮助海南走上发展的道路,只有经济发展起来,交通改善了,海南的面貌才会焕然一新。


2.填海成本的问题
目前,填海造地的经济成本约每亩 20 万元。换算下来,才300一平方。便宜得要死好不好?大家知道二三线城市的楼面地价是多少吗?才1k-2k!!!疯了啊,填海是暴利中的暴利!
这点恒大匿名员工说得对。但是,他只知其一不知其二,填海很便宜,但你没有拿到指标的话,根本就不能填海,而且还会被罚。官方下达全国围填海计划指标 要求严格控制规模
由于这涉及敏感线,我只能告诉大家,南方省市的填海指标都很少。就我所知,广东省也就深圳是每年都有一点,其他沿海市拼了老命争取了数十年结果还都是零指标。
还有,最重要的一点是,海南诸多海岸线由于保护红树林的缘故,一般不安排填海指标——除非开发商偷偷填、偷偷建——海南澄迈地产项目破坏百亩红树林-20150808东方新闻
让我很担心的是,儋州正好有红树林——儋州新英湾红树林市级自然保护区
对了,保护区外围80公里也是严格限制的。
所幸有识之士已有预防——儋州市沿海基围湿地红树林现状及发展对策--《热带林业》2002年04期
此外,自建海岛需重新确权。各市每年可租售的海岛都需要上报省里审批、安排的。广东新闻:广东暂不接受租海岛申请 相关配套政策尚未出台【以前属于争论决策】
广东首批可开发60个海岛 因投入大至今无人申请【市级一般无权决定】
也就是说,海花岛这个项目如果严格按照法律法规报建的话,难度非常大,顺序是这样的:
1.拿到填海指标;
2.填海建岛;破坏海边生态,环评得想办法。
3逐级上报省、中央,申请开发确权(70年?)
别说什么机密,现在是法治时代。手续是否齐全,查查国土和规划建设部门的资料即可。

3.买家大有人在
匿名恒大员工说得没错,大批买家会买单。别说海花岛这样的项目,那些交通不是很便捷、购物不是很方便,就在海南小镇上的小楼盘都被北方人买光了。海南很多房子才8000一平方米,你知道这意味着什么吗?这根本不是白菜价,而是白送的好不好?——对很多人来说。


末,自己要做的事还很多,也想为海南今后的发展鞠躬尽瘁,以后不浪费时间和精力挡别人的财路了。各位见谅。
——2016年1月9日1:39修改

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